소득 상관없는 특례보금자리론 총정리

요즘같이 넘어선 고금리 시대에 내 집 마련을 준비하려는 사람들에게 높은 이자 부담과 규제 등으로 제때 대출에 어려운 시기라 할 수 있습니다. 이렇게 금융권 안팎에서는 최고 연 8%를 넘어선 고금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않는 특례보금자리론이 1년간 한시적으로 운영한다는 소식이 전해졌습니다. 그래서 이번 포스팅은 특례보금자리론에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

특례보금자리론

 

 

1. 특례보금자리론이란?

특례보금자리론은 요즘 같은 금리상승기에 서민, 주택 실수요층이 이자상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용할 수 있도록 지원하는 정책금융 상품입니다.

 

사실 서민 실수요자를 위해서 '안심전환대출'을 제공하였지만, 수요예측에 실패하여 신청자가 많지 않았습니다. 이 때문에 정부는 2023년 1월 30일부터 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 합친 <특례보금자리론>을 총 39조6000억 원 규모로 1년간 한시 운영하며 소진시 조기 마감될 수 있습니다. (기존 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출은 한시적 운영 중단)

 

무엇보다 금융권 안팎에서는 최고 연 8%를 넘어선 고금리와 ①총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않는 특례보금자리론을 이용할 경우, 기존보다 받을 수 있는 대출한도가 늘어나 올해 '내 집 마련'을 하려는 실수요자들에게 숨통이 어느 정도 트일 수 있을 것으로 보고 있죠.

 

[정책모기지 비교]

	현행(~'23. 1. 29)		개편('23. 1. 30~)
상품	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억 원	9억 원	9억 원
대출한도	3.6억 원	5억 원	5억 원
소득한도	7천만 원	없음	없음
금리	4.75~5.05% + 우대금리 적용	5.05~6.39%	우대형 : 4.15~4.45% 일반형 : 4.25~4.55% + 우대금리 적용

※ 시장금리 상황 등을 반영하여 예정보다 0.5%포인트 낮추어 우대형 4.15~4.45%, 일반형 4.25~4.55% 변경되었습니다. (2023년 1월 26일)

 

 

 

2. 자격 조건 및 지원 대상

우선 9억 원 이하의 주택이 대상입니다. 주택 가격은 KB 시세, 한국부동산원, 공시가격, 감정평가액 순으로 적용합니다. 또한 앞서 언급한 것처럼 소득 제한은 없지만 소득 구간에 따라서 우대금리를 적용합니다. 그리고 주택수는 무주택자, 1주택자라면 신청이 가능합니다. 반면 2 주택자의 경우 3년 이내 처분 조건으로 신청을 할 수 있습니다.

 

1) 주택가격

주택가격은 9억원 이하 주택이어야 합니다. 그리고 주택가격은 KB 시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용합니다.

 

2) 소득기준

소득 기준은 기존 보금자리론(7천만 원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인, 배우자 소득자료 증빙이 필요합니다.

 

3) 자금용도

자금용도는 주택 구입용도, 대출 상환용도, 임차보증금 반환 보전용도 총 3가지 용도로 구분됩니다.

 

4) 주택수

주택수는 무주택자가 구입 목적으로 하거나, 1 주택자가 기존 대출 상환 또는 보전 용도를 위해서라면 신청 가능합니다. 다만, 대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 것을 조건으로 취급이 가능합니다.

 

※ 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 주택법상 주택이 아닌 준주택은 신청이 불가합니다.

※ 신축 아파트는 분양가를 적용하되, 분양가액이 적합하지 않을 경우 감정평가액을 적용합니다.

※ 신축 아파트가 규제지역이거나, 300세대 미만 또는 실행일과 승인일이 6개월 초과한 경우 감정평가액을 적용할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 지원 내용

현재 1억원 초과 대출자에게는 ①DSR 40% 규제가 적용되나, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않습니다. 대신 최대 5억 원까지 ②주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능합니다. ②LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), ③DTI는 최대 60%가 적용되는데 규제지역에선 10%포인트 차감하는 방식으로 적용합니다.

 

 

① DSR?

DSR이란 총부채원리금상환비율로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액비율을 말합니다. 쉽게 말해서 소득 대비해서 대출을 해주겠다는 말인 것이죠. 소득이 많은 사람은 대출을 많이 받을 수 있고 소득이 적은 사람은 적은 만큼 대출을 받는 개념인데, 특례보금자리론은 DSR을 적용하지 않습니다.

 

② LTV?

LTV란 주택담보비율로 LTV가 50% 하면 주택담보가치 중 50% 만 대출을 해주겠다는 말입니다. 예시로 10억짜리 아파트에 대출을 받으면 5억만 해주겠다는 의미입니다 그리고 특례보금자리론은 최대 LTV 70%까지 적용이 되며 한도는 5억 까지 가능합니다.

 

③ DTI?

DTI는 총부채상환비율로 DSR과 비슷한 개념이지만 DSR은 연간소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액의 비율을 따진다면 DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 것을 말합니다. 예시로 연간 소득이 5천만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2천만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다. 그리고 특례보금자리론의 DTI는 최대 60%로 대출의 원금과 이자를 합하여 낼수 있는 한도가 연간 소득의 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

1) 대출한도

대출한도는 최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.

 

- LTV는 최대 70% 가능하며, 생애최초 주택구입자라면 최대 80% 내에서 대출이 가능합니다.

 

- 아파트가 아닌 기타 주택인 연립, 다세대, 단독주택일 경우 5% 포인트, 규제지역은 10% 포인트가 추가 차감 됩니다. 단, 실수요자 요건중 주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자에 해당된다면 규제지역 차감은 하지 않습니다.

 

- DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 가능하며, 규제지역의 경우 10%포인트 차감됩니다. 단, 실수요자 요건 해당 시 앞에서도 언급했듯이 차감 적용은 하지 않습니다.

 

[특례보금자리론 LTV•DTI 적용안]

구분		LTV	DTI
규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당	아파트	70%	60%
	기타주택	65%
규제지역	아파트	60%	50%
	기타주택	55%
※ 단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별, 주택유형별 구분 없이 LTV 80% / DTI 60% 일괄 적용

 

※ 비규제지역 : LTV 70% / DTI 60%

※ 규제지역 : LTV 60% / DTI 50%

※ 생애최초 : LTV 80% / DTI 60%

 

 

2) 만기

만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 총 6가지 만기가 있는데요. 이중 만기 40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부여야 하며, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부라면 가능합니다.

 

 

 

 

3) 금리

대출 시 기본금리는 ①우대형(4.15~4.45%)과 ②일반형(4.25%~4.45%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 추가로 적용합니다. (2023년 1월 26일 기준)

 

① 우대형 : 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 1억 이하 충족

② 일반형 : 주택가격 6억원 이상 & 부부합산소득 1억 초과 한 개 이상 충족

 

[특례보금자리론 기본금리 (단위 :%)]

만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형 (주택6억↓&부부소득1억↓)	4.15	4.25	4.30	4.35	4.40	4.45
일반형 (주택6억↑or부부소득1억↑)	4.25	4.35	4.40	4.45	4.50	4.55

 

 

- 우대금리는 만 39세 이하, 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6천만 원 이하라면 저소득청년 우대금리(10bp)를 신설하였으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능합니다.

 

- 우대금리 = 아낌 e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적 배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp)

 

- 이렇게 우대금리 적용을 하게 되면 특례보금자리론 금리를 3.25~3.55%까지 인하될 수 있습니다.

 

[특례보금자리론 우대금리 적용 안]

구분	상세요건		우대금리	중복적용
	주택가격	소득
아낌e①	9억 원		10bp	⦿
저소득청년	6억 원	6천만 원	10bp	최대 80bp
사회적배려층②		6천만 원	40bp
신혼가구③		7천만 원	20bp
미분양주택		8천만 원	20bp

① 전자약정 및 등기 시 우대금리

② 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀가구 우대금리(다자녀가구 소득기준은 7천만 원)

③ 혼인신고일부터 7년이 도과하지 않은 부부(결혼예정자 포함)

 

 

4) 중도상환수수료

기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다. 다만 기존 주담대에 대한 중도상환수수료를 면제받기 위해서는 주택금융공사 홈페이지 or 모바일앱을 통해 '특례보금자리론 승인내역 확인서'를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출을 해야 합니다.

 

 

주택금융공사 홈페이지 바로가기

 

 

 

 

4. 지원규모

오는 1월 30일부터 1년간 한시적으로 운영을 합니다. 그리고 특례보금자리론 공급 규모는 총 39.6조 원이며, 소진이 된다면 조기 마감이 될 수 있습니다. 참고로 기존 보금자리론과 적격대출 신청은 1월 30일 특례보금자리론이 신청 개시되는 시점부터 더 이상 신청, 접수되지 않습니다. (1년간 한시적)

 

 

 

 

5. 신청방법

기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다. 그리고 등본, 초본, 가족관계증명서, 건강보험자격확인서, 소득증빙서류를 제출해야 합니다. 이러한 서류는 정부 보유 자료를 토대로 자동 제출이 가능할 듯합니다. 심사 후 추가 제출 서류를 요청할 수 있습니다. 신청 후 승인, 실행까지 약 30여 일 소요됩니다.

 

 

주택금융공사 홈페이지 바로가기

 

 

이렇게 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 합친 <특례보금자리론>을 알아보았습니다. 이로써 소득 수군과 무관하게 최대 5억 원까지 대출을 수 있어 기존보다 받을 수 있는 대출한도가 늘어나게 되었습니다. 올해 내 집 마련을 하려는 분들에게 많은 참고가 되었으면 합니다. 다음은 금융위원회에서 발표한 특례보금자리론에 대한 궁금한 사항을 추려 10문 10 답으로 정리한 내용은 다음과 같습니다.

 

 

 

특례보금자리론 궁금증 FAQ